房地产投资快速增长，项目遍地开花，投资(含投机)购房盛行，消费者追涨购买使大量需求提前释放……可以说，2007年10月以前，无论是上海、北京、深圳、广州等一线城市，或是长沙、南京、重庆、武汉、北海等非一线城市，全国的房地产市场正值有史以来最红火也是最疯狂时期。

从2005年“国八条”算起，到后来的“国六条”、限制外资政策、增加个人所得税、增加二手房交易营业税、发行国债、调低利息税、历次加息以及提高存款准备金率到多部门联手严查、加强住房保障，再到2007年9月27日央行和银监会联合出台的房贷新政、国土资源部的39号令(236号文)，两年多时间，调控政策出台之密集、数量之多、时间持续之长、措施之严厉，在我国房地产发展史上实属罕见。

2007年多数城市住房价格背离当地经济增长和居民收入增长速度而快速上涨的情况，可能导致住房价格不合理性程度的进一步恶化。同时在去年末开始出现的住房价格涨幅趋缓或房价回落，有利于改善住房价格合理性程度不同，但为了警惕并且避免住房价格大范围、大幅度下滑以及由此引发的新问题，加大调控力度也是为了努力实现房价“软着陆”。 无疑，2008年，是中国房地产市场很关键的一年。

　　2008年，宏观调控将进一步深化，并得到落实执行，叠加效应将日益显现，房地产热将降温，投资将有所回落，开工项目也将适量减少。

　　但由于持续很久的房地产市场的繁荣使得市场的前行仍具有相当的惯性，不少地区房地产发展投资机构、房地产开发商未完工项目的继续，使得2008年尤其2008年上半年的各地市场热点区域增多。

　　正因为城市房地产项目遍地开花，使城市轮廓线向四面八方同步外延，使得城市的市场热点区域也增多。不过，正因为这种城市轮廓线向四面八方同步外延的发展趋势，使得城市的热点区域增多，却让热点的相对热度下降。所谓热点多了就意味着热点丧失或减弱，不在少数的你我彼此使得难分彼此。

　　国土资源部有关负责人就39号令土地供应调控的相关政策做进一步解读时表示，国土资源部强调要保障住房供应量，首先是重点保证住宅用地需求，特别是要优先安排低收入家庭住房用地的供应。其中规定，必须单独列出城市建设用地中涉及的住宅用地，其中廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地不得低于申报住宅用地的70%。不符合该要求的，不得批准用地。要优先安排、供应列入年度供地计划的廉租住房用地和经济适用住房用地。对未完成供地计划的，第四季度不得供应其他商品住宅用地。

　　毫无疑问的是，随着宏观调控的落实，城市房地产产品结构将更科学化、合理化：70/90新政的影响将逐步体现，90平米以上房型将继续向节约面积发展。另一方面，政府将进一步落实宏观调控政策和住房保障制度，不断完善市场体系，以政策和需求为导向，调整供给结构，积极发展二级市场。并加大对房地产业秩序进行规范和整顿，维护市场健康运行。

2008年，住房保障政策将进一步落实，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房的土地供应、投资、资金、项目开工及产品供应的相对比例将增加。另一方面，由于预期改变，投资(投机)需求和自住需求在一定程度上被抑制，消费者变得相对理性。房地产市场可能出现进一步观望，进而出现持币待购、惜购等现象，供求矛盾将得到一定程度的缓减。

　　高度卖方市场将逐步被扭转，甚至可能转化为买方市场或相对均衡市场。同时政府将扩大住房保障的覆盖面，确保保障型住房的土地供应，拿地竞争激化，大地块土地供应模式可能被相对改变。

　　政府一方面严格控制高端市场的发展，另一方面大力支持保障性住房，力求总量平衡，调整结构，稳定市场，符合“90/70”政策的小户型、低总价房屋产品供应将增加。

　　在开发规模方面，将导致部分原本新立项、新投资的非保障性住房开发规模下降。同时，受宏观调控尤其是土地、金融等新政策影响，保障性住房的开发规模将增加。一些原本计划安排布局的大盘，可能分细或把多期并拢来开发。

　　项目开发和上市速度将加快，一般较难再现大规模、大面积的捂盘、囤房、惜售现象。

　　房价整体可能在一定程度上逐渐回落。保障性住房和小户型的价格相对稳定，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价将可能较大幅度下降。

　　因此，房地产行业可能从“暴利时代”转入“微利时代”或“常利时代”，暴利时代逐渐远去甚至走向终结。

 

　　房地产企业并购多发，房地产市场洗牌加剧的现象将不断增加，市场竞争激烈化，外资(或外资背景)开发商、投资者(含基金)将加大力度、加快速度进入市场或扩张。

　　在运作方面，房地产开发企业将更重视以品牌、服务获得竞争优势。房地产市场品牌化、企业经营集团化、项目开发规模化趋势将加强。

　　从2007年11月1日开始生效的土地新政如果真能严格执行，土地利用将强化向适度密度、空中发展的趋势，一些地块可能被划大为小。地块规模的缩小将成为今后土地出让的一大趋势，单宗住房地块面积一般会在100—200亩之间。出现“地王”的比率相对要减少。

　　同时，政府对市场秩序的监管、整顿将加强，房地产市场广告执法将加强，房地产市场(含土地市场)将进一步得到规范。

　　在产品品质与户型设计方面，户型适中、品质较优、设计合理、功能实用、环境较好、物业服务较好、交通比较方便、配套较好、房价适当、总价适当的品牌企业开发的中档或中偏高档产品将最受欢迎。

不过，产品同质化问题可能变得严重起来，而市场竞争日趋激烈，促使房地产企业强化包括应用技术、设计、项目策划、营销推广、经营理念等方面的创新。

房地产市场竞争日趋激烈的同时，消费冲动将有所趋减，进而销售速度减慢，销售周期加长，“销控”地位下降，房地产营销回归，企业将注重真正、有效的营销策划与市场推广。目前过分依靠“概念”、“销控”吃饭、全面采取跟随策略就能赢的局面，将逐步被打破。

在不少城市，炒房回报预期并不高，房价持续高位增长而支撑炒房获得高回报预期的基础不牢靠，异地投资客撤走虽还不足以构成对房地产市场整体的过大冲击，但无疑对房价的变化构成不少的冲击。因为，往往30%的炒房者就可把整个城市市场的房价拉高，带动其他70%的非炒房购房者追涨房价。同样，一旦30%的炒房者退出市场，甚至只要10%—20%的异地投资客撤走，就可把整个城市市场的房价拉低，带动其他非炒房购房者追跌房价。而且，往往是，大部分消费者看跌时，房价下跌的速度远要比上涨的速度快、幅度大、面要广，更具有“传染性”。因此，房市要当心、提防阶段性需求休克进而购买休克的情况出现。

　　将批准预售量与销售量进行对比分析，以不少城市的近几年情况来看，商品房开工、批准预售量明显大于商品房实际销售量，增长幅度也要高，而房地产市场预期的改变更促使需求暂时减少。因此，各城市(自身城市人口购房支付力和本地开发商实力有限的城市)要防止可能出现供大于求、烂尾楼、过多房屋空置等情况。

　　同时，尽管市场总需求在一定程度上被抑制，但廉租住房、经济适用住房等保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房的需求依然较大。

　　不过，由于一些未来需求和房价上涨空间已被透支，房地产市场预期改变，市场观望，保障性需求中的一部分仍可能在短期内被抑制。别墅等高档房需求在短期内可能受挫，自住普通商品房、商住两用房需求可能被较大地抑制。投资性尤其纯投机性需求和商业地产、“升级换代”需求被抑制的成分最大。

　　投资性高档住宅销售周期延长，房主力图尽快套现，异地投资客撤离等现象将有所增加。

　　房价整体可能在一定程度上逐渐回落。相比而言，保障性住房和小户型的房价变化幅度要相对较小些，别墅价格相对刚性但需求相对不足，大户型、商住两用房、商业地产房屋及城区部分豪宅等高档住宅、二手房的房价下降幅度可能相对较大些。

　　由于市场异变，竞争加剧，再加上房地产开发企业本来普遍资产负债率偏高(多在70﹪以上，有的高达90﹪)，这将促使房地产企业加强风险控制意识，越来越注重向外资(或外资背景)的开发商学习：既重视追求最大利润的赢利管理，又重视必要的风险控制。

　　同时，房地产企业力求尽可能降低成本，将越来越重视管理工作。房地产项目规划、项目策划、市场营销等高级专业人才将走俏。

　　市场越来越细分，精细化发展成为趋势，包括企业定位细分、产品定位细分、目标消费群细分，以及项目开发与企业经营的专业化，追求设计的独特性，注重功能的前瞻性，营销策划与市场推广的个性化与差异化等。

　　由于房地产企业所需资金主要是靠银行贷款解决，普遍存在着自有资金不足的问题。2008年，政府肯定将继续采取更从紧的货币政策，甚至还可能多次加息(包括大幅度加息)，使得银行贷款的难度加大。甚至，还可能进一步趋严房贷首付政府或取消期房预售制度，严格预售资金管理。这意味着，虽然银行仍是主要融资渠道，但房地产企业被迫寻求新的融资方式与渠道，以防止资金链的断裂而产生的负面影响，并且融资将趋向多元化，集团化。

　　房地产企业将加快房地产证券化，创新金融产品，通过上市、信托、基金出售股份、收购、兼并乃至与外资企业合作等途径进入资本市场，以拓宽企业筹资渠道。

　　宏观调控既要避免由投资过热所可能导致的经济通胀，又避免产能过剩所可能产生的经济通缩。政府将尽力防止一些地方可能出现部分烂尾楼、房屋空置、甚至阶段性供大于求的局面出现。

目前房地产行业已成为国民经济的支柱产业，房地产行业的发展关乎到社会主义市场经济的持续健康稳定发展、关乎到国家的长治久安、关乎到普通百姓的民计民生。研究分析中国房地产市场发展的现状，同时结合频繁的房地产调控政策以及刚刚结束的十七大上有关房地产的政策决议，我们可以判断未来几年中国房地产市场发展的总体趋势

　　1、国家加强对房地产行业的宏观调控，房地产企业面临银根紧缩的压力，拿地融资、开发难度增大。

　　2、土地价值回归，房价稳定缓涨，但房地产开发利润率下降。招挂牌制度的全面使土地价格上升，土地成本在开发成本中的比重明显上升。

　　3、房地产市场供需过旺的局面逐渐得到调控，政府对房地产市场的供应和需求两方面进行调控，期房限转、提高预售标准、征收营业税、二手房个税、第二套住房按揭首付上调等政策在短期内收到了一定的效果。房地产市场供需过旺的局面逐渐得到调控。

　　4、十七大强调“住有所居”，未来几年政府加强廉租房、经济适用房的实施力度。

5、产品同质化严重，高端产品缺乏差异化，楼盘相互抢夺客源，销售的压力使开发商关注产品个性品质塑造，提升附加值成为关键。