迎接08奥运、股市大跌难以上市圈钱、汶川大地震、青岛市住宅供应规划等一系列大事件，使得原本被认为“畸形发展、特色突出、不能以全国常理论”的青岛房地产市场骤然进入全国盛行的“观望调整期”，大部分开发商猝不及防，销售回款速度放缓甚至停滞，资金压力陡增，08年必然是“令人难过”的一年。

说到存量，必然涉及两个方面：土地存量和房屋存量，土地存量让开发商和银行很慌，房屋存量却让消费者很平静。

据《中国房地产土地囤积及资金沉淀评估报告》，至2007年底，全国房地产开发商囤地约10亿平方米；截至2006年底，房地产业沉淀在土地上的资金约2.4万亿元，这其中有1.32万亿元来自银行信贷。这样的数字，加之土地增值税及回收政策的推出，股市跌破2700点，全球经济衰退，美国的次贷危机，上市受阻少圈钱41％，以及今年以来深圳房地产降价超过30％、北京楼市变相降价成凤等信息，使得银行进一步紧缩银根，存贷款准备金率不断提高，加息声此起彼伏，第二套房贷款利率提高，开发商开发贷款和消费者购房贷款双管受阻，上市圈钱梦碎，使得开发商的资金链越发紧张，部分小型开发企业到处寻求合作，更有甚者通过民间借高利贷，整个开发市场似乎一下子慌了神，为某生存，一些开发商不惜降价快销，而这恰恰让消费者看到了价格方面的松动，观望氛围更加浓厚，一个不大不小的恶性循环悄然而至。如何解套？专家、媒体取得了惊人的一致：降价。然笔者认为，最好的解套方式就是“回归理性”。解铃还需系铃人，近几年的不规范操作、内功修炼不足、市场畸形发展，都是开发商“自作孽”。青岛的房地产由于优越的自然环境、宜人的气候条件、不断增长的城市价值，在行业快速发展的几年中，开发商只要建了房子就有人买，根本不需要考虑房子的品质，更不用说社区的品质，直接导致大量的建筑垃圾充斥岛城，开发商完全没有社会责任感，政府也在摸着石头过河，逐渐知道了该如何监管，可现在木已成舟，前几年的快速发展带来的后遗症开始显现。随着万科、绿城、卓越、中海、保利等大开发商的到来，先进的理念也随之而来，本地开发商与大开发商的合作与竞争，也将改变上述的情况，学习和创新将成为下一阶段房地产市场的主调。笔者所说的“回归理性”有以下三重含义：第一，价格回归理性，什么样的地段、什么样的产品值多少钱，在老百姓的心里都有杆称，在保证一定利润的情况下，价格回归理性是皆大欢喜的结局；第二，产品回归理性，没有像万科一样的实力去研究新的产品，至少可以把别人好的产品借鉴过来，加上因地制宜的创新，使开发的社区从规划设计、景观设计、单体设计、户型设计到社区配套和智能配套等方面都提升一个档次，这样的产品消费者也更容易接受，即使价格略高；第三，操作规范化程度回归理性，从土地、资金、营销、售后服务等各个方面，都从阴暗中走出来，阳光操作，信息的对称对于买卖双方都是公平的，利润所得也会是公平的。慌解决不了问题，解决问题的根本还是要稳住，从自身做起，从产品做起，让“屋有所值”才是最好的突围方式。

据青岛市网上房地产网统计，截止今天，全市可售一手房源56071套，建筑面积590.06万平米，其中住宅40434套，建筑面积428.52万平米，这仅仅是有网上备案的，没有备案的项目也不少。如此大的一手房存量，加之空置率较高的二手房，消费者的可选择余地越来越大，而08～12年，青岛市建设58500套经济适用房和限价房的规划，也使得更多符合条件的消费者开始观望，希望自己能够买到保障性住房，这对整个房地产市场都是较大的冲击，所以消费者现在面对开发商的变相降价是稳坐钓鱼台。然而，真的如消费者所想吗？笔者认为不是。首先，根据规划，青岛市未来5年内将建100万套住宅，其中，经济适用房和限价房只有可怜的58500套，加上13000套廉租房，总共71500套保障性住房，剩余的928500套均为商品房，1：13的比例不用多说了。第二，到2020年，青岛人口要超过1200万人，而至2007年底常住人口838.67万人，还需361.33万人，按照一家三口计算，约100万户，平均每年需要增加约28万人、约9.3万户，不断的拆迁安置和不断涌入的外来人口未计入其中，住房需求一目了然。第三，房地产开发成本的逐年攀升。土地成本居高不下，据浙江某地开发商透露，目前土地成本已经超过40％，而钢材、水泥等原材料价格的不断翻番，CPI不断上涨使得工人工资也不断增加，这都使得开发成本不断增加，即使降低利润，房价也难以大跌，否则影响的可能是整个开发链条中的所有行业，其后果不堪设想。第四，开发商不断提升产品品质。房地产市场的竞争从地段、自然环境的竞争，逐渐演变为产品品质和开发品牌的竞争，这都使得开发商增加投入，提升品质、树立品牌，品牌价值也将更多的附着在房子这个特殊的商品上。第五，政策导向。年初两会上，温总理提出了“保证房地产业稳定健康的发展”，前几天，房地产协会副会长顾云昌也提出了“严防房价大涨大跌现象的出现”，这都定下了目前政府对于房地产行业的态度，那就是稳定。纵上所述，房价大跌只能是消费者的没好愿望，而房地产行业发展的主调依然是：稳定。

作为国民经济的支柱产业，房地产业将会稳定健康的发展下去，“回归理性”依然是笔者的预期，而回归理性决不等同于房价大跌，更不是房价大涨，“局部调整、整体平稳”，这才是真正的理性。慌者不必慌，平静者也难以一直平静，让全社会携手共建“和谐地产、和谐社会”！

仙鹤流云李强

2008年7月7日12：00于家中