打造片区 青岛有潜力也应该发展区市地产市场

————专访深圳尊地地产山东分公司总经理王刚

自深圳开始，由珠三角转向上海、北京、杭州，降价的星星之火在全国房地产市场以燎原之势燃起了熊熊烈火；在青岛，不少楼盘项目也以不同方式应对着地产市场的下滑，过冬的声音此起彼伏；以开发区、胶南代表的西海岸楼盘也在通过不同的方式找寻出路。

尊地地产自深圳起家，先后为振业集团、深国投商用置业、建设集团等全国多家大型企业提供过全方位专业服务；在山东，尊地地产与鲁商集团也有着合作，在青岛，尊地地产负责鲁商•西海岸、海印长天等地产项目的整体营销……因此，对整个地产现状尊地地产有着较为具体的分析。

经济转型影响地产市场

地产和股市是密切相关的，尊地地产山东分公司总经理王刚与多数人的判断一样，“房价跟资本市场有关”，2007年股市推高楼市，房产资产受到追捧，房价上涨严重。2008年经济转型引发地产转型，导致前几年的土地为王变为现金为王，资金链成为开发商最为关注的。原材料价格上涨及房价下跌，开发商对开发周期的控制及对成本的控制变得更为重要，从而适应薄利的开发模式。谈到深圳房产的现状，王刚表示这与2007年的非理性上涨有极大关系，深圳出现的一个情况是“南山跨海大桥的两侧房价，深圳跟香港差不多”，在两地经济发展水平不一致的形势下，对比之下可以看出这是个“疯狂的市场”。

整个经济都处于转型期，深圳珠三角等区域的房价形势最为严重，同时不可避免的波及和影响全国市场。王刚认为，从全国来看，山东房价受影响稍晚一些，具体到济南青岛两地反应稍微大一点，开始受到影响的时间较早，而东营等三线城市开始受到影响的时间从奥 运会后表现的特别明显，目前观望情绪严重，这令许多地产开放商猝不及防。”

房地产只是市场经济的一个环节

2005及2006年的宏观调控，由于影响时间短，变相成为“储客措施”，短短几月之后进一步推高了房价。2007年9、10月国家宏观调控，尤其是对第二套住房的利率及首付提高，影响了市场，就有开发商预断“好日子可能不在了”。

“房地产不过是市场经济的一个环节，关乎城市化进程的依然是制造业。”在深圳的经历让王刚对经济形势有着比较具体的判断，深圳地产问题的出现与当前经济形势下的制造业出问题有关，很多制造企业瞬间破产，一方面写字楼、厂房出租出现危机，另一方面外来工作人员购房置业以及租房居住量也迅速减少。具体到山东及青岛，王刚的观察是山东大企业多，农业发达，“节奏慢一些，波及没那么大”。

据了解，三亚很多房子是卖给欧美的客户，王刚认为青岛也应该有所借鉴，“尤其是应借奥 运会这个契机，把青岛进一步推销出去，发挥城市名片的作用”，例如可以进一步在城阳区加大韩资投资力度，通过外来人员的安居置业提升青岛楼市的销售量。

青岛有发展县级经济的潜力

房价过山车对那些投资过高的城市负面影响最大，王刚表示，在这些城市非刚性需求占很大比例，所以房价由虚高到暴跌严重影响投资的力度；同时，房价上涨过快以及人均收入不高的城市也将受这次全国性房价下跌拖累。

每年市场推出量未得到良好协调的地区，由于供严重大于求，房价有可能下跌时间较长。很有可能使得大城市楼市发展近期归于平静。因此，“发展县级经济”应该是一大趋势。城市化进程的大趋势会带动县级城市的发展，青岛县级市基本均为全国百强县，基础条件较好，王刚指出青岛开发区、胶南、即墨、莱西等地的房价并没有大跌即可说明这一点，“青岛有发展县级经济的潜力”，因此应关注县级市场。

对于当下降价，青岛优势地段的房价没有多大浮动，“地段价值是无法复制的”，因此，优势地段之外的楼盘应该从细节下功夫，“更应该关注品质，针对刚性需求的购房者从产品结构上下功夫”，尤其在汶川地震后，对品质的关注提升到前所未有的高度，王刚说尊地地产代理的鲁商•西海岸项目对楼盘的细节做了诸多调整，比如大面积使用玻璃墙体，从更人性人文的角度提升楼盘的价值。鉴于开发区楼盘外销的比例较大，王刚认为单靠本地消化是不够的，走出去是适应地产营销的极佳选择，并且“开发商要团结起来”。具体到西海岸可以借势青岛，突出西海岸相对于青岛的独特优势，打造片区形象。